부동산 경매 권리 분석 블로그 하나로 마스터하기

 

부동산경매

부동산 경매란 임의경매 인경우 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권 근저당, 유치권

 

, 질권, 전세권, 담보가 등기 등의 담보권을 실행하는 경매.

 

부동산 경매 하면 어렵게 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 경매 중에서 특수물건들을 제외하고 나면

 

정말로 쉽습니다. 우리가 부동산 가서 전세계약을 할 때 보는 수준으로 쉽게 보는 방법을 알려 드리겠습니다.

 

 

부동산 권리분석

 

권리분석이란? 입찰하는 부동산의 권리 상태를 파악하여서 어떤 문제가 있는지를 조사하고 파악을 해서 

 

낙찰 후 내가 책임을 져야 할 것들이 어떤 것인지 아니면 내가 책임지지 않아도 되는 것이 어떤 것인지를

 

알 수 있는 것을 말합니다.

 

부동산 권리 분석을 잘 모르시는 분들이 많기 때문에 정말 쉽게 이해할 수 있게 설명드리겠습니다.

 

이것만 알면 부동사 경매 한다는 사람 보면  저 사람은 부동산에 대해서 좀 아는구나 나는 등기부 등본을 봐도

 

잘 모르겠던데 라는 생각이 없어지실 겁니다.

 

 

권리분석 할 때 봐야 하는  3가지 

 

1. 소멸기준이 되는 것 찾기

 

2. 소멸되지 않는 권리 찾기

 

3. 인수되는 권리 찾기

 

이렇게 3가지만 찾아내시면 정말 어렵지 않습니다. 그리고  법원에서 대부분 이루어지는 경매 중 70% 이상은 저 3가지만

 

알아도 다 할 수가 있습니다.

 

요즘은 경매 사이트에 들어가시면 정말 보기 쉽게 다 정리가 되어있습니다 

 

 

1. 소멸되는 권리 찾기

 

위에 사진을 보시면 여러 권리들이 많이 있어서 복잡하게 보이시겠지만 전혀 복잡할게 전혀 없습니다.

 

위에 사진을 보시면 임의경매라 적혀있는 권리자가 채무자가 돈을 안 줘서 경매를 진행하였습니다. 권리종류에

 

임의 경매라고 되어있는 사람이 경매를 진행한 겁니다.

 

이렇게 되면 가장 1번으로 봐야 하는 게  소멸기준이 되는 것을 봐야 합니다. 아주 특별한 사유가 아니면 대부분은

 

소멸기준 권리 밑으로는 전부 사라진고 내가 부동산을 낙찰을 받아도 문제가 없다고 생각하시면 됩니다.

 

예외 부분은 제가 이따 다시 말씀드리겠습니다. 지금 위에 경매 같은 경우 2015년 6월 29일에 하나은행에서 

 

193,000,000원을 근저당을 잡아 놨습니다.  비고에 보시면 말소기준 등기라고 적혀있고 소멸여부에는 소멸이라고

 

적혀 있습니다. 물론 경매 사이트에서는 전부 저렇게 소멸되는 권리라고 표시해 주지만 가끔은 실수가 있을 수도 있고

 

저것만 맹신하다 내가 크게 손해를 볼 수가 있기 때문에 경매 전 최소한의 어떤 게 소멸 권리인지 정도는 꼭 알아야 합니다.

 

경매를 누가 신청을 하던지 가장 위에 있는  근저당 권자를 기준으로 그 밑에 있는 권리들은 전부 사라진다고 생각하시면 

 

됩니다. 

 

 

2. 소멸되지 않는 권리 찾기

 

이것도 정말 쉽습니다 기초적인 경매를 하시는 분들은 대부분이  주거용 부동산을 경매하실 겁니다.

 

주거용에는 임차인이 있기 때문에 어떻게 해야 할지 걱정하실 텐데, 제가 아까 말씀드렸던 소멸이 되는 가장 처음 권리가

 

어떤 건지 찾으시고 만약에 그 밑에 있다면 전세로 살던 월세로 살던 소멸이 되는 권리라고 생각하시면 됩니다.

 

소멸이 되면 내가 책임을 져야 할 이유가 없기 때문에 낙찰을 받아도 전혀 문제가 없습니다.

 

 

3. 인수되는 권리 찾기

 

전부 소멸되는 권리를 보았는데 인수되는 권리를 찾기만 하면 권리 분석은 끝이라고 보시면 됩니다.

 

소멸기준이 되는 권리 이전에 임차인이 전입신고를 하거나 전세등기를 하였다면 낙찰자가 인수를 해야 하는 권리입니다.

 

그래서 내가 낙찰을 받을 때 인수를 하는 권리인지 아닌지 정확히 파악하시고 낙찰금액을 적은 셔야 합니다.

 

예를 들어  내가 경매 참여한 시세가 5억인데 인수해야 하는 금액이 3억이고 유찰이 되어 3억부터 시작한다고 권리분석을

 

제대로 하지 못하여 3억에 금액을 적어서 낙찰이 되면 6억에 사야 하는 상황이기 때문에 내가 인수해야 하는 권리가

 

어떤 건지 꼭 체크를 하셔야 합니다.  이 부분만 잘 생각하시면 남들이 어렵다고 하는 부동산경매 권리분석은 끝입니다.

 

초보자가 유치권이나 법정지상권 등 아주 어려운 부동산경매를 분석해서 하기란 쉽지 않습니다.

 

저도 경매를 처음 시작할 때는 너무나 무섭고 떨리고 하였는데 막상 해보면 전혀 어려운 게 없습니다. 오히려  낙찰받고

 

그다음이 스트레스를 많이 받습니다. 그리고 경매하시기 전에도 꼭 주의하셔야 할부분이  법원에 금액을 적어서 넣으실 때

 

10% 보증금과 함께 봉투를 넣습니다. 만약에 내가 실수로 뒤에 0을 더 붙여서 넣거나 비싼 금액으로 입찰을 하셔서 1위가 

 

되어 낙찰이 된다면 보증금  10%를 돌려주지 않기 때문에  금액을 적고 또 체크하고 다시 한번 확인해서 입찰에 들어 

 

가셨으면 합니다. 전에 저도 두 개를 낙찰받으려다가 두 개 금액을 반대로 적어서 보증금을 크게 날린 적이 있었습니다.

 

구독자 분들은 이런 실수가 없으시길 바랍니다.